Awas Kena Denda! Ini Perbedaan PBB dan BPHTB
 

Kaget! Tiba-tiba anak kami harus membayar tagihan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selama 3 tahun, yaitu tahun 2023, 2024, dan tahun 2025, atau tahun berjalan.  Akibatnya kena denda deh. Ngeselin banget ya? Beruntung  jumlah tagihan hanya berkisar ratusan ribu rupiah. Jadi bisa langsung dilunasi.

Tak urung, kejadian ini bikin penasaran. Gimana cara menghitung PBB? Karena tagihan rumah kami di Cigadung, Bandung mencapai jutaan rupiah. Jika kejadian yang sama menimpa, wah mungkin harus membobol tabungan karena harus membayar langsung tagihan (dan denda) selama 3 tahun.

Semula saya menduga penyebabnya adalah luas tanah dan lokasinya. Selain luas tanah hampir mencapai 10 kali lipat, rumah Cigadung terletak di Kota Bandung, sedangkan rumah anak saya ini di Kabupaten Sumedang.

Tapi kok jomplang banget ya? Ketika searching, saya menemukan laman Bapenda Jakarta yang menjelaskan bahwa jumlah tagihan PBB sangat tergantung dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang besarannya tergantung lokasi objek pajak.

Daftar Isi:

• Penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
• Perbedaan PBB dan BPHTB
• Summarecon Tangerang, Hunian dengan Kemewahan Alam

NJOP tanah dan bangunan di suatu daerah diatur dengan peraturan Gubernur melalui beberapa pertimbangan, seperti:

Kepadatan Penduduk

Sebelum dibangun, area rumah kami di Cigadung merupakan lahan pertanian. Pemiliknya menjual ke pengembang yang membagi menjadi kavling-kavling  kecil, yang siap untuk dibangun rumah atau bangunan lainnya.

Jadi bisa dibayangkan, dulu hanya 1-2 rumah pada lahan ribuan m2, sekarang berdiri ratusan rumah. Hal ini terlihat dari terbentuknya beberapa rukun tetangga (RT) yang terdiri dari 50-100 kepala keluarga (KK)/RT.

Jarak Lokasi ke Pusat Kota

Yang dimaksud pusat kota mungkin adalah pusat perekonomian ya? Termasuk ruang publik, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan. 

Walaupun pihak swasta membangun fasilitas kesehatan, pendidikan dan lainnya, namun tugas pemerintah membangun kawasan tersebut. Dan masyarakat membayar pajak atas pembangunan yang telah dilaksanakan pemerintah, salah satunya dengan kenaikan tarif PBB.

Kondisi dan Lebar Jalan

Sama seperti kenaikan NJOP atas banyaknya fasilitas yang dibangun pemerintah, masyarakat juga harus membayar pajak atas pembangunan jalan yang lebar dan mulus. Penerimaan pajak akan dikumpulkan pemerintah untuk membangun jalan di kawasan lain, demikian seterusnya.

Sarana Transportasi

Seperti diketahui pemerintah sedang fokus membangun transportasi publik, diantaranya adalah Kereta Cepat Whoosh Jakarta-Bandung, dengan stasiun Stasiun Padalarang dan Stasiun Tegalluar Summarecon bagi penumpang yang turun di Bandung.

NJOP di kawasan ini akan meningkat karena lokasi menjadi strategis. Andai pemilik lahan adalah pebisnis, usahanya bakal lebih lancar. Sedangkan pemilik  lahan non bisnis diuntungkan dengan kemudahan-kemudahan yang muncul seiring meningkatnya perekonomian suatu daerah.

Lingkungan

Banjir hingga setinggi atap rumah sebetulnya tidak hanya merugikan penghuni, juga pemerintah. Tidak hanya NJOP yang sulit dinaikkan, pemerintah juga harus membangun infrastruktur yang nilainya sangat tinggi.

Demikian juga kawasan yang berdekatan dengan Tempat Pembuangan Sampah (TPS). Pemerintah harus menyelesaikan kasus pelik yang membutuhkan biaya besar ini. 

Jadi jelas ya, alasan perbedaan tarif PBB dari suatu kawasan dengan kawasan lainnya. Serta pastinya kita wajib membayar PBB karena merupakan salah satu sumber pendapatan negara, yang dibutuhkan untuk membiayai berbagai kebutuhan Pembangunan

Sumber: pexels.com/ Nataliya Vaitkevich

Perbedaan PBB dan BPHTB

Ketika sedang mencari tahu tentang tarif PBB, saya menemukan bahwa pemilik tanah juga wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Wah baru tahu nih.

Perbedaan PBB dan BPHTB terletak pada objeknya. Objek PBB besifat kebendaan (rumah beserta bangunannya), sementara BPHTB muncul karena terjadi pemindahan hak. Seseorang atau badan harus membayar BPHTB ketika memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan, baik dari jual beli, waris, maupun lelang.

Nampaknya saya lupa pernah membayar BPHTB, karena hanya dibayar satu kali. Itu pun diurus notaris. Padahal wajib tahu ya? 

Cara Menghitung BPHTB

Terlebih cara menghitungnya cukup sederhana. Tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari dasar pengenaan pajak. Rumusnya sebagai berikut:

BPHTB = 5% x Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Contoh kasus:

Luas = 600 m2

NJOP = Rp 2.000.000/meter

NJOPTKP adalah Rp. 100.000.000 

Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp. 3.000.000/meter

Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 600 x 3.000.000 = Rp. 1.800.000.000

BPHTB = 5 % (Persen) x (NPOP – NPOPTKP)

BPHTB yang harus dibayar = 5 % (Persen) x (Rp. 1.800.000.000 – Rp. 100.000.000) = Rp. 85.000.000

Setiap kawasan menetapkan NPOPTKP yang berbeda. Namun ada aturan yang harus dipatuhi yaitu Pasal 87 Ayat 4, Undang – Undang No. 28 Tahun 2009 yang menetapkan besaran paling rendah (Nilai Minimumnya) sebesar Rp. 60.000.000 untuk setiap wajib pajak.

Cara Menghitung PBB

Sebelum mulai, sebaiknya kita pahami bahwa menurut UU No. 12 Tahun 1994 berlaku PBB-P3 dan PBB-P2. Pemilik rumah di pedesaan dan perkotaan wajib membayar PBB-P2. Sedangkan PBB-P3 ditujukan untuk pemilik perkebunan, kehutanan dan pertambangan.

Rumus untuk menghitung PBB bagi pemilik rumah di pedesaan perkotaan sebagai berikut:

PBB = 0.5% X NJKP

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) =  40% x Nilai Jual Objek Pajak(NJOP) –  Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Besaran NJKP ditetapkan oleh pemerintah melalui Keputusan Menteri Keuangan No.201/KMK.04/2000 tentang Penyesuaian Besarnya NJOPTKP Sebagai Dasar Penghitungan PBB, yaitu:

40% untuk nilai lebih dari Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah)

20% untuk nilai kurang dari Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah).

Contoh kasus:

Andai menggunakan kasus di atas, maka penghitungan PBB sebagai berikut:

Luas = 600 m2

NJOP = Rp 2.000.000/meter, maka jumlah NJOP adalah 600 m2 x Rp 2.000.000= Rp 1.200.000.000

NJKP:  40% x (Rp 1.200.000.000 –  Rp. 100.000.000)= Rp 440.000.000

PBB yang harus dibayar: 0.5% X Rp 440.000.000 = Rp 2.200.000

Sebetulnya gak perlu ribet sih, setiap tahun pemilik tanah dan bangunan akan mendapat SPPT PBB yang  dikeluarkan Kantor Pelayanan Pajak (KPP) setempat dan biasanya disalurkan melalui kelurahan yang akan membagikannya pada RW/RT di lokasi pemilik tanah/bangunan berdomisili.

Namun, sebagai wajib pajak, kita harus paham tentang jenis pajak yang harus dibayar serta cara perhitungannya. Terlebih ketika berniat membeli rumah seperti anak bungsu saya. Pasca menikah setahun silam, kini bersama suaminya sedang hunting property.

 Berhubung lokasi kantor suaminya di sekitar Tangerang, Summarecon Tangerang menjadi properti yang diidam-idamkan pasutri baru ini.

Termasuk beberapa keunggulannya:

 Summarecon Tangerang, Hunian dengan Kemewahan Alam

Rumah dengan pemandangan langsung ke danau jadi impian anak saya. Ya, bisa dimaklumi sih, rumah kami di Bandung semula sangat asri, lama kelamaan lahan kosong dipenuhi bangunan baru. Rasa “tercekik” pun timbul.

Karena itu ketika melihat hunian di Havena Lakes, Summarecon Tangerang, impian pun terasa jadi nyata. Di tengah udara panas Tangerang, tetap bisa menikmati hidup secara berkualitas.

Sebagai pengembangan ke 9 dari Summarecon group. Summarecon Tangerang menyiapkan 3 cluster hunian, yaitu:

Sumber : Summarecon Tangerang

Havena Lakes

Dirancang sebagai cerminan kemapanan hidup dengan tampilan resor yang kuat, penghuni Havena Lakes bisa menikmati suasana pemandangan ke arah danau dari lantai attic.

Ada beberapa pilihan tipe rumah, mulai dari 8x15, 10x15, hingga tipe 10x18 dan 12x18, seluruh bangunan rumah memiliki kemewahan pemandangan langsung ke danau.

Selain itu, penghuni Havena Lakes mendapat banyak fasilitas, seperti one gate system, clubhouse dengan kolam renang serta children playground.

Sumber: Summarecon Tangerang

Rona Homes

Merupakan cluster terbaru, cluster Rona Homes menyediakan hunian mulai dari harga 750 juta-an. 

Dengan desain arsitektur modern tropis, cluster Rona Homes memiliki konsep rumah tumbuh, sehingga cocok untuk rumah pertama keluarga muda.

Berbagai fasilitas disediakan untuk penghuni cluster Rona Homes, diantaranya: one gate system, clubhouse dengan kolam renang dan children playground

Sumber: Summarecon Tangerang

Briza Lakes

Dirancang dengan tren arsitektur modern dan selaras dengan gaya hidup urban yang dinamis, cluster Briza Lakes menjadi pilihan untuk keluarga muda yang aktif.

Tersedia berbagai tipe rumah, mulai dari tipe 5x12, 7x12, hingga tipe eksklusif 7x16 yang memiliki pemandangan langsung ke danau serta dilengkapi dengan lantai attic.

Dikelilingi lingkungan hijau dan tenang, cluster Briza Lakes memiliki beberapa fasilitas, diantaranya: one gate system, clubhouse dengan kolam renang dan children playground.

Sebagai catatan, cluster Briza Lakes siap huni pada Desember 2025. Agar tidak kehabisan, jangan lupa kunjungi rumah contohnya di setiap clusternya.

Selain fasilitas di atas, seluruh cluster Summarecon Tangerang dilengkapi fasilitas lain yang mendukung gaya hidup berkualitas, yaitu:

Pemandangan 6 Danau Besar 

Tersebar di seluruh kawasan Summarecon Tangerang, penghuni bisa memuaskan diri menikmati kemewahan alam. Gak harus  pergi ke destinasi wisata ya? Bahkan bisa dilakukan setiap hari.

Hunian Strategis

Hanya 200 meter (2 menit) dari Akses Tol Bitung, Tol Jakarta Tangerang, serta 15 menit dari Summarecon Serpong, penghuni gak harus khawatir jadi “tua” di jalan,ya?

Fasilitas Jalan

Punya aktivitas sehat seperti lari, bersepeda atau sekadar jalan kaki pagi? Summarecon Tangerang menyediakan jalan  bulevar yang lebar dan jalur khusus pejalan kaki (pedestrian friendly / walkable township) agar penghuninya bisa menerapkan pola hidup sehat.

Kawasan Komersil

Ingin menjamu tamu, atau sekadar “nongki-nongki cantik”? Penghuni Summarecon Tangerang gak perlu bepergian jauh. Tersedia resto, diantaranya Salero Denai dan Kopi Q.

Juga segera dibuka win padel club dan Summarecon Mall Tangerang

Punya kendaraan EV? Tenang, fasilitas  Stasiun Pengisian Kendaraan Listrik Umum (SKPLU) di Marketing Gallery Summarecon Tangerang.

Jadi tunggu apalagi, yuk bareng mengunjungi rumah contohnya di lokasi cluster, dan nikmati hunian dengan kemewahan alam yang bikin hidup semakin berkualitas.